ЗОШТО СВЕТОТ ТРЕБА ДА СЕ ПЛАШИ ОД КРАХ НА ПАЗАРОТ НА НЕДВИЖНОСТИ: Еве кои се причините
На двете страни на Атлантикот, луѓето неодамна беа акутно загрижени за тоа како банкарскиот систем ќе се справи со повисоките каматни стапки. Сепак, минатонеделната одлука на Банката на Англија да ги зголеми каматните стапки за 0,25 процентни поени не предизвика возбуда. Зошто би? Овој потег беше нашироко очекуван.
Но, како што оценува британски The Telegraph, тоа не значи дека сега завршивме со грижите како повисоките каматни стапки ќе влијаат на финансискиот систем.
Банката на Англија очигледно верува во она што пазарите го нарекоа „беспрекорна дезинфлација“. Според новата прогноза, Велика Британија сега ќе избегне рецесија, а инфлацијата ќе падне на само 1 процент за две години.
Финансиските пазари очекуваат уште две зголемувања на банкарската стапка од 0,25 процентни поени. Ако тоа се случи, среднорочните и долгорочните каматни стапки не треба да се менуваат.
„Пазарот на недвижности е пред колапс“
Но, ако банкарската стапка би се искачила над 5 проценти и/или остане повисока подолго отколку што сега очекуваат пазарите, тогаш приносот на златото би се зголемил, со негативни ефекти за подолгите стапки низ системот, вклучувајќи хипотеки со фиксна стапка и референтни вреднувања. за комерцијален имот.
Станбените недвижности привлекуваат многу повеќе внимание од комерцијалните недвижности. Разбирливо. Луѓето живеат во него и или поседуваат дел од овој пазар или редовно плаќаат кирија. Исто така, вредноста на пазарот на станбени недвижности е околу 14 пати поголема од онаа на комерцијалниот пазар, кој опфаќа продавници и малопродажни паркови, канцеларии и индустриски центри.
И точно е дека кога повисоките каматни стапки предизвикуваа големи проблеми во економијата, тие често се манифестираа на пазарот на станови. Токму проблемите на американскиот пазар на хипотекарни субприми ја предизвикаа Глобалната финансиска криза (ГФЦ) од 2007-9 година.
Во оваа земја, GFC е поврзан со неуспехот на хипотекарниот заемодавец Northern Rock. Во раните 90-ти, кога каматните стапки се одржуваа на 15 проценти, а економијата беше доведена во рецесија со зголемување на стапката на невработеност на повеќе од 10 проценти, луѓето живееја низ хипотекарната мизерија, вклучувајќи го и искуството со „негативниот капитал“.
Меѓутоа, проблемите во секторот за комерцијална сопственост, исто така, честопати донесоа големи тешкотии за банкарскиот систем од двете страни на Атлантикот.
Вообичаен начин за мерење на вредноста на овој пазар е споредувањето на распонот на приносот на комерцијалниот имот со приносот на 10-годишните државни хартии од Обединетото Кралство. Кога приносот на комерцијалниот имот речиси достигна еднаквост со приносот на 10-годишните државни хартии од вредност на Обединетото Кралство во 2007 година, тоа беше јасен знак за претстојните проблеми.
Во следните две години просечните цени на комерцијалните недвижности паднаа за 42 отсто. Денес, приносите од комерцијалните недвижности ги надминуваат приносите за 2,5 отсто. Тоа е ниско според историските стандарди, но сепак не е критично ниско.
И покрај тоа, вредноста на комерцијалниот имот драстично падна во втората половина од минатата година, во просек за 18 отсто, а за индустријата за 26 отсто. Тоа значи дека огромен дел од неопходното корекција на цената е веројатно зад нас.
Работите изгледаат поизложени во Америка. Распространетоста на приносите на комерцијалните имоти на 10-годишните трезори е само 0,5 проценти. За да се врати разликата во нормала, просечните цени на комерцијалните недвижности мора да паднат од највисоката на најниската вредност за околу 22 отсто. Досега, просечните цени паднаа само за околу 7 проценти, оставајќи голем пад допрва.
Станбениот и комерцијалниот имот се позиционирани многу различно во однос на долгорочните структурни фактори. Бидејќи луѓето очигледно сакаат повеќе простор додека стануваат побогати, нормално е цените на станбените недвижности да растат во реални услови со текот на времето.
Спротивно на тоа, бизнисите постојано се стремат да ги намалат трошоците, вклучувајќи ја количината и видот на просторот што го користат.
Покрај тоа, огромниот неодамнешен пораст на нашата популација поради значителната имиграција, која сега се вели дека е речиси 1 милион годишно, обезбедува постојано растечки број на луѓе кои имаат потреба од станбен имот.
Од 2020 година, живееме со целиот феномен „Работа од дома“ (WFH). Ова имаше спротивен ефект врз станбените и комерцијалните недвижности, зголемувајќи ја побарувачката за првите бидејќи луѓето сакаа повеќе простор дома, додека ја намалија побарувачката за вторите бидејќи помалку луѓе влегуваа во канцелариите секој ден.
WFH потенцијално создаде прилично мрачна слика за канцеларискиот сектор. И згора на тоа, има цела низа еколошки и регулаторни наметнувања кои или ќе доведат до огромни трошоци за обновување на поседување канцелариски имот или дури и ќе направат големи делови од канцеларискиот сектор непопустливи.
За среќа на сопствениците на комерцијални простори, се чини дека плимата се сврте околу WFH. Сè повеќе луѓе одлучуваат дека WFH не им одговара, ниту лично, ниту во однос на нивната кариера.
Во меѓувреме, многу работодавци почнаа да се спротивставуваат на новото барање и инсистираа на повеќе присуство во канцеларијата, па дури и на работа со полно работно време. Се разбира, овој тренд се чини дека сè уште не го погодил јавниот сектор.
Што се однесува до побарувачката на станови, треба да признаеме дека индиректно ќе го стори истото за побарувачката на комерцијален имот, покривајќи ги сите три потсектори, малопродажба, канцелариски и индустриски.
Резултатот е дека иако е тешко да се предвиди розова непосредна перспектива за комерцијалниот имот, изгледите не изгледаат ниту страшни. Покрај тоа, банките во ОК значително ја намалија својата изложеност кон секторот за комерцијална сопственост од околу 12 отсто од сите банкарски заеми во ОК по вредност во 2009 година на околу 7 отсто сега.
Според тоа, финансискиот систем на Обединетото Кралство веројатно нема остро да страда од слабост во секторот за комерцијална сопственост, иако ситуацијата во САД изгледа поизложена.
Сепак, пазарите и креаторите на политиката сигурно се загрижени дека, по толку долг период на многу ниски каматни стапки и „лесни“ пари, како што се заострува монетарната политика, делови од економијата и финансискиот систем ќе наидат на проблеми. Но, ова не се нужно истите делови што претходно наидоа на проблеми. Ризиците веројатно лежат главно на друго место – можеби на места кои тешко биле погодени во претходните кризи.
