САКАТЕ ДА КУПИТЕ ИЛИ ИЗНАЈМИТЕ СТАН ВО ЦРНА ГОРА? Внимавајте, најголемиот дел се продава во сивата зона, милиони се заглавени

Иако со години се „вртат“ милиони на пазарот на недвижности во Црна Гора, голем дел од посредувањето при купопродажба и изнајмување се врши во сива зона, а законот што ја регулира таа област допрва треба да влезе во собраниска процедура.

Најголем придонесувач за бизнисот во сивата зона е огласувањето на недвижности на интернет, кое е целосно неконтролирано, па секој може да се огласува како агент за недвижности, без лиценца, фирма или каква било гаранција.

„Не е во ред некој кој не е пријавен за оваа дејност, кој не плаќа данок на државата, кој не е едуциран за тоа и нема одговорност за евентуални грешки, да ја врши оваа работа без никаква контрола и последици“, рече тој. Радио Слободна Европа (РСЕ) Иван Дашиќ од агенцијата Монтенегро Проспектс.

Државата нема официјални податоци за деловното работење на тој пазар.

Неофицијалните проценки на агенциите за недвижности се дека најмалку една третина од посредувањето се врши на црниот пазар.

Во Црна Гора официјално се регистрирани 266 агенции за недвижности, но бројот на оние кои незаконски се занимаваат со посредување е неспоредливо поголем, велат за РСЕ од Стопанската комора на Црна Гора.

Тие наведуваат дека поединци огласуваат неколку стотици имоти, но дека нивните апели до инспекторатот да ја зајакне контролата на ваквите огласи немале ефект.

Колку губи државата поради незаконско посредување?

Одговорот на тоа прашање РСЕ го испрати до Министерството за финансии.

И по седум дена одговорот не стигна. Одговор не добивме ниту на прашањето колку казни се изречени за незаконско посредување огласено на интернет.

Имено, на социјалните мрежи можат да се забележат голем број профили кои не се поддржани од агенции, а од кои се нуди недвижен имот. Освен локални жители, има и многу Руси, Украинци и Турци кои рекламираат недвижнини на своите јазици.

Податоците од пандемиската 2021 година, кога имаше пад на бизнисот со недвижнини, покажуваат колку е профитабилен овој бизнис.

Тогаш за посредување се собирале најмалку четири милиони евра провизии во готово или преку сметки на физички лица, објави тогашното Министерство за економски развој и туризам во 2023 година.

Колку пари се „вртат“ на пазарот на недвижности покажува и податокот дека купувањето недвижности во Црна Гора претставува повеќе од 53 отсто од директните странски инвестиции.

Странци купиле недвижен имот во износ од 380 милиони евра во деветте месеци од минатата година, покажуваат прелиминарните податоци на Централната банка на Црна Гора.

Најмногу купиле граѓаните на Србија, Русија, Турција и Германија.

За конечно државата да може да се справи со нелегалниот бизнис на тој пазар, потребно е да се донесе Законот за посредување во сообраќајот и давање под закуп на недвижности.

Неговото усвојување се очекува оваа година.

Како да се направи разлика помеѓу легални и нелегални агенти за недвижности?

Правните посредници работат за регистрирани агенции кои потпишуваат договор со продавач на недвижности, наведувајќи ги меѓусебните права и обврски, како и провизија за успешна зделка.

Ги познаваат законските прописи, административните процедури и ги проверуваат сите податоци за недвижностите што ги нудат или бараат за своите клиенти.

Просечната провизија што се наплатува по продажбата на недвижниот имот е пет проценти од нејзината цена.

Сепак, многу сопственици на станови се одлучуваат за нелегални посредници кои нудат помала провизија, која, според РСЕ, е три проценти.

Таква провизија можат да понудат бидејќи немаат трошоци за фирмата и вработените, не плаќаат даноци и давачки, а на клиентот не му даваат никакви гаранции.

Но, заштедите на провизијата можат да донесат „поголеми трошоци“ за оние кои се одлучуваат за нелегални посредници.

За помалку провизии, повеќе проблеми

За издавање стан диви посредници наплаќаат провизија во висина од еден месец кирија.

Но, за тоа нема писмена евиденција, ниту пак даваат гаранција за тие пари доколку закупецот не го испочитува усмениот договор.

Еднаш изнајмив стан на една година, но станарот си замина по три месеци затоа што, наводно, му стана скапо. Брокерот ми рече дека не мора да врати ниту дел од земените пари од провизијата. вели сопственикот на станот во Тиват, чие име им е познато на уредниците.

Оттогаш, тој редовно потпишува договори за закуп со подзакупците и плаќа 15 проценти од даноците годишно.

Сфатив дека тие петнаесет проценти се помалку вредни од моите нерви и дека донекаде ми обезбедуваат мирен сон“, вели соговорникот на РСЕ.

Граѓаните главно наоѓаат нелегални посредници преку Интернет.

Токму тука треба да има поголема контрола со што би се намалил ризикот за граѓаните но и нелојалната конкуренција, предупредува Томислав Ранковиќ од агенцијата за недвижности Камин.

„За жал, никој не го контролира огласувањето на Интернет и често потенцијалниот клиент е доведен во заблуда, губејќи време и пари“, вели Ранковиќ.

Така се случува купувачите при потпишувањето на договорот да слушнат само од нотарот дека станот нема еден сопственик, туку неколку.

Законот е чекор поблиску до целта

Според предлог-законот, кој помина јавна расправа, ќе се воведе регистар на медијатори, агентите ќе треба да положат стручен испит, а ќе има осигурување од одговорност за евентуална штета што би можеле да ја предизвикаат на една од страните во медијацијата.

Ќе имаат и обврска да вршат дејности во канцеларискиот простор, како и да склучат договор за посредување, а ќе биде забрането огласување на недвижен имот без наведување на регистарски број и лиценца.

Законот предвидува и казни за вршење дејност без лиценца од 500 до 40.000 евра.

„Досега немаше желба да се регулира оваа област, бидејќи оваа ситуација е погодна за интересни групи кои можат „без трага“ да се занимаваат со овој бизнис“, вели Дашиќ на прашањето зошто законот не е донесен порано.

За споредба, мнозинството земји во регионот имаат закони за посредување во областа на недвижностите – Словенија прва го усвои во 2003 година, потоа Хрватска и Србија, а во 2021 година Босна и Херцеговина.

Слободна Европа